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Ein einfacher Leitfaden für den Immobilienkauf in Spanien!

Der Immobilienkauf in Spanien folgt geregelten Vorschriften und sollte nicht ohne Unterstützung eines Anwalts (Abogado), der Ihre Sprache spricht, ausgeführt werden. Der Anwalt wird für Sie überprüfen, dass die Immobilie schuldenfrei ist und alle ausstehenden Steuern und Kosten vom Verkäufer bezahlt worden sind. Desweiteren wird Ihnen Ihr Anwalt bei bei Strom-, Wasser- und Telefonanschluss und beim Aufsetzen eines spanischen Testaments, ein wichtiges Detail, behilflich sein.

SCHRITT 1 - Erhalt einer NIE Nummer


Sie benötigen eine NIE Nummer für:

  • Den Kauf und Verkauf von Immobilien
  • Hausversicherung
  • Autokauf
  • Strom-, Wasser-, Telefonanschluss
  • Beantragung von Hypotheken und andere Kredite
  • Spanische Steuererklärung
  • Das staatliche Gesundheitssystem

Optionen zum Erhalt einer NIE Nummer:

  1. Ihr Anwalt kann per Vollmacht Ihre NIE Nummer für Sie beantragen
  2. Sie erledigen die Beantragung, indem Sie bei der Ausländerabteiling Ihrer örtlichen Nationalpolizei-Station um ein NIE Antragsformular bitten und die folgenden Dokumente bei der Polizei einreichen:
  • Ausgefülltes und unterschriebenes Anstragsformular und Kopie
  • Pass und Pass- Kopie
  • Adresse in Spanien
  • Schriftliche Begründing, warum sie eine NIE Nummer benötigen (wird von Ihren Anwalt, Notar oder Bankmanager ausgestellt)

Alle Originaldokumente werden Ihnen zurück gegeben. Vergessen Sie nicht zu fragen, wann Sie Ihre NIE Nummer abholen können. Im Normalfall kann das 1-8 Wochen dauern. Wir empfehlen, alle 2 Wochen bei der Polizeistation nachzufragen, bis Ihnen das A4 Dokument mit offiziellem Stempel ausgehändigt wird.

Bewahren Sie das Dokument an einem sicheren Platz auf, damit Sie es auf Anfrage auch in Zukunft vorweisen können.

SCHRITT 2 - Geeigneten Makler und Immobilie finden


Finden Sie einen geeigneten Makler und die passende Immobilie! In unserer modernen Zeit beginnt die Kontaktaufnahme normalerweise per Email, nachdem der Kunde viele Webseiten durchsucht und weitere Informationen zu den gewählten Immobilien erbeten hat. Danach beginnt der schwierige Teil! Das Planen, Vereinbaren und Einhalten der vielen Besichtigungstermine mit den verschiedenen Maklern.

Wir empfehlen Ihnen, EINEN Makler zu wählen, der Sie am besten betreut hat und mit dem Sie ALLE Besichtigungen vornehmen. Die meisten Immobilien sind mit verschiedenen Agenturen registriert und alle Immobilien sind für die Makler zugänglich. Die Provision wird, ohnen zusätzliche Kosten für den Kunden zwischen Maklern, geteilt.

Mit diesem System:

  • Vermeiden Sie, dass Ihnen die selbe Immobilie von verschiedenen Maklern mehr als einmal gezeigt wird.
  • Sind Ihre Besichtigungen effizient, einfach zu organisieren und stressfrei.
  • Wird Ihr Makler nach einer gewissen Zeit, genau wissen, welche Immobilien interessant für Sie sind und ungeeignete Besichtigungen stornieren.
  • Das Makler-Kundenverhältnis bleibt auch nach dem Kauf auf lange Zeit bestehen.

SCHRITT 3 - Reservierungsvertrag


Nachdem Sie die geeignete Immobilie gewählt haben, machen Sie als erstes ein unverbindliches (mündliches) Abgebot, dass Ihr Makler an den Verkäufer weiterleitet.

Sobald sich beide Seiten einig sind, werden die Konditionen in einem schriftlichen Reservierungsvertrag formalisiert. Die Reservierungsgebühr berträgt normalerweise € 3 000 bis € 10 000 und garantiert, dass die Immobilie vom Markt genommen und für Sie zum vereinbarten Preis reserviert wird.

SCHRITT 4 - Privater Kaufvertrag (Contrato privado de compraventa)


Nachdem der Verkäufer Ihr Angebot formell akzeptiert hat, wird ein privater Kaufvertrag aufgesetzt und von beiden Parteien unterschrieben. Dieser Prozess findet normalerweise innerhalb von zwei Wochen, nachdem das Angebot formell akzeptiert wurde, statt.

Ihr Anwalt wird bis zu diesem Zeitpunkt die rechtliche Recherche abgeschlossen und mit dem Verkäufer die Tilgung aller ausstehenden Schulden vereinbart haben. Der private Kaufvertrag sollte alle vereinbarten Bedingungen enthalten und den Termin für die notarielle Beurkundung der Immobilienübertragung bestätigen. Zu diesem Zeitpunkt ist es üblich, dass der Käufer eine 10%-ige, nicht rückzahlbare Anzahlung leistet.

Es ist nicht unüblich, dass dieser Schritt übersprungen wird und die notarielle Beurkundung sofort erfolgt, wenn der Käufer den Kaufpreis verfügbar hat und keine Hypothek benötigt.


Der Immobilienkauf in Spanien ist dann formell abgeschlossen, wenn die Besitzurkunde unterschrieben und notariell beglaubigt, der vollständige Kaufpreis bezahlt und das Eigentum an den Käufer übertragen ist. In Anwesenheit des Käufers und Verkäufers (oder deren Bevollmächtigten) wird im Notariat am vereinbarten Termin die Besitzurkunge (Escritura de Compraventa) unterschrieben. Gleichzeitig wird die vollständige Restsumme gezahlt und das Eigentum mit der Schlüsselübergabe and den Käufer übertragen.

Nachdem die Besitzurkunde unterzeichnet ist, schickt der Notar per Fax eine Benachrichtigung an das örtliche Grundbuchamt. Ihr Anwalt wird die Zahlung der verschiedenen Kaufsteuern arrangieren und alle zur Registrierung notwendigen Formalitäten erledigen. Die engültige Registrierung kann bis zu zwei Monate dauern. Gleichzeitig wird sich Ihr Anwalt um die Ummeldung der Strom-, Gas-, Wasser- und Telefonverträge kümmern.

Kosten

Kaufnebenkosten für Zweite Hand/zwangsversteigerte Immobilien:


Übertragungssteuer 8% bis zu €400,000
9% von €401,000 - €700,000
10% über €701,000
Notar- und Grundbuchkosten 1% Durchschnitt
Anwaltsgebühr bis zu 1%
Kostenberechnung bei Immobilienpreis bis zu€200,000Kostenberechnung Immobilienpreis bis zu€750,000
8% bis zu €400 000€16,0008% bis zu €400 000 €32,000
9% von €401 000 bis €700 000 €26,910
10% bei Kaufpreis über €700 000 €4,900
Insgesamt16,000Insgesamt63,810

Bodenwertzuwachssteuer


Diese Steuer wird von den örtlichen Behörden erhoben und auf den Wertzuwachs, den das Land seit dem letzten Kauf erfahren hat, berechnet. Obwohl das spanische Recht festlegt, dass diese Steuer vom Verkäufer zu zahlen ist, ist es üblich, dass die Parteien über die Zahlung verhandeln. Während des Immobilienbooms wurde diese Steuer häufig vom Käufer gezahlt; heutzutage häufiger vom Verkäufer. Falls der Verkäufer nicht als Einwohner gemeldet ist, ist es empfehlenswert, dass der Käufer die entsprechende Summe zurückbehält bis eine Zahlungsbestätigung vorliegt. Ihr Anwalt wird dies für Sie arrangieren.

Kosten bei Kauf von neuen Projekten:


IVA (Mehrwertsteuer) bei neuen Projekten (nicht registriert) beträgt bis Ende 2012 4%.
Stempelgebühr1%
Notar- und GrundbuchkostenDurchschnittlich 1%
Anwaltsgebührenbis zu 1%

Kosten bei Landkauf:


IVA (Mehrwertsteuer)18%
Stempelsteuer1%
Notar- und GrundbuchkostenDurchschnittlich 1%
Anwaltgebührenbis zu 1%

Hypothekenkosten:


Falls Sie Ihren Kauf mit einer Hypothek finanzieren wollen, erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank über die Bearbeitungsgebühr und Gutachterkosten für die Wertschätzung.
Stempelkosten1.8%
Notar- und GrundbuchkostenDurchschnittlich 1%

Jährlich anfallende Steuern


Gemeinschaftskosten - Die Gemeinschaftskosten unterscheiden sich in den verschiedenen Anlagen, abhängig von den angebotenen Leistungen und Einrichtungen. Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) einen Präsidenten (Presidente) wählt und eine Hausverwaltungsfirma engagiert. Es ist üblich, dass der Präsident ein Eigentümer in der Anlage und gleichzeitig qualifiziert und und erfahren genug für diese Aufgabe ist. Das Budget für das kommende Jahr wird von der Hausverwaltung erstellt. Sollten Sie nicht in der Lage sein, an einer jährlichen Mitgliederversammlung teilzunehmen, können Sie eine andere Person bevollmächtigen, an Abstimmungen teilzunehmen. Für Abstimmungen ist normalerweise eine zwei-drittel Mehrheit notwendig.

IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) Gemeindesteuer - Diese Steuer ist jedes Jahr zwischen dem 15. September und 15. Oktober fällig. Der Eigentümer ist verpflichtet, sich über die Höhe der Gemeindesteuer im örtlichen Ayuntamiento (Rathaus) zu erkundigen, da keine Rechnungen ausgestellt und zugeschickt werden. Um die Zahlungen nicht zu versäumen und Strafzahlungen zu vermeiden, ist es empfehlenswert, diese per Lastschrift oder Dauerauftrag zu erledigen.

Basura (Müllabfuhr) - Diese Gebühr ist in einigen Gemeinden in der Wasserrechnung enthalten und vierteljährlich fällig. Normalerweise ist diese Gebühr jährlich fällig und kann zusammen mit der IBI bezahlt werden.

Kapitalertragssteuer


Diese Steuer ist beim Verkauf Ihrer Immobilie fällig und wird wie folgt berechntet:

Der zu versteuernde Betrag ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und Verkaufspreis, abzüglich aller Renovierungs - und Instandhaltungskosten, soweit Rechnungen vorgelegt werden können. Die Kapitalertragssteuer ist nicht fällig, wenn Sie den beim Verkauf erzielten Betrag für den Kauf einer teureren Immobilie nutzen. Über 65-jährige sind freigestellt.

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